別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 上越 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -22 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧   TEL.

鑑定評価額 7,060,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市頸城区下吉字屋敷添１６７６番１ ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ートも見られる住宅 地域 北8m市道 水道、下水 黒井 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 合併前上越市に近い頸城区の 住宅地域 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 黒井駅東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 合併前上越市寄りに位置し、小学校との接近性にも優れる。また近傍で都市計画道路整備も進行し、商業集積地 域へのアクセス性向上に対する期待も認められる。当面、地価は底堅く推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は頸城区の南川地区を中心に、直江津区東部周縁や大潟区西部等に形成された住宅地域一帯。需要者は頸城 区のほか、隣接の地域自治区に在住する個人だが、値頃感から合併前上越市からの転入者等も挙がる。近隣地域は合併 前上越市に近接する位置関係から通勤等の利便性に比較的優れ、需要者の選好性は高い。周辺の分譲地の販売も好調で あり、市場は底堅い動きをみせている。土地の中心価格帯は５００万円～８００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 快適性を指向する自用目的の取引が中心であり、また経済合理的な賃貸物件の想定が困難な土地であること等から収益 還元法の適用を断念した。一方、取引事例比較法は規範性の優る事例を中心に要因比較を行い、市場参加者の行動原理 に適合した合理的な手法である。比準価格の再吟味に係る適否と整合性を検討した結果、比準価格の説得力は高いと判 断される。以上、説得力の高い比準価格を採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,000 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [ 78.3] [100.0] 100 24,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化率は上昇、取引数は横ば い傾向。市況は一部改善等の動きがみられる が、物価高騰等の情勢から先行き不透明感が 認められる。 合併前上越市に近く、概ね区画整然とした画 地を備えている。小学校のほか、整備中の都 計道にも近く、利便性向上の期待も認められ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％