別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 上越 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -21 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧   TEL.

鑑定評価額 9,510,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大字青木字芝原２６１番３６ ②地積 　(㎡) 300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか空地 等も見られる郊外の 住宅地域 西8.5m市道 水道、ガス、下水 上越妙高 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 上越妙高駅と山麓線の中間に 位置する郊外の住宅団地 街 路 基準方位　北８．５ ｍ市道 交通 施設 上越妙高駅西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 上越妙高駅に近いほか、山麓線を通じて沿線の商業施設へのアクセス性にも優れる。しかし、開発から期間が経 過し、付近の宅地供給も増えていること等から競争力の低下が認められる。地価は暫く下落で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に上越妙高駅周辺の住宅地域一帯。広域的には高田地区南部周縁から妙高市との境付近までも含む。典 型的な需要者は市内在住の個人であり、妙高市の個人も挙がる。上越妙高駅の周辺開発等の進展と関連し周縁地域につ いても地域安定性等の期待は高まりつつあるが、現状では需要を大きく喚起するような効果は認められない。特に駅西 部の住宅団地の動きが弱く、割高な宅地は下方調整局面にある。土地の中心価格帯は５００万円～１０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近ではアパートがみられるが、税対策の物件が大半であり、新たに土地を購入して賃貸投資する動きは限定的。市場 価格との相関性も希薄で説得力が劣るため収益還元法は適用しない。一方、取引事例比較法は市場の実態を反映し、市 場参加者の行動原理等に則して要因比較を行った実証的かつ合理的な手法であり、比準価格は説得力が高い。以上、説 得力の高い比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,300 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 31,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化率は上昇、取引数は横ば い傾向。市況は一部改善等の動きがみられる が、物価高騰等の情勢から先行き不透明感が 認められる。 地域環境に大きな変化はみられない。上越妙 高駅周辺の地域進展に対する期待はあるが、 当該地域までの波及効果は乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -1.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％