別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 上越 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -20 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市東雲町２丁目１０９３番 ｢東雲町２－１０－２８｣ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 戸建住宅、アパート 等が混在する一般住 宅地域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 直江津 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 直江津駅南に位置する区画整 理済みの住宅地域 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 直江津駅南西方 530m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅や病院に近く、利便性に優れた住宅地域であるが、周辺の小規模で割安な分譲地の出現や他の区画整理地等と の競合の影響により、当面、地価は軟調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は直江津駅を中心とした市街地中心部及び周辺の区画整然とした住宅地域一帯。広域的には関川右岸の有田 区等も含む。典型的な需要者は市内在住の個人。駅南エリアは、区画整理による良質な住環境が整い、その優位性によ り需要者の選好性は高いが、小規模で割安な分譲地の出現や他の新興地域との競合等により割高感が生じ、価格は下方 調整局面が続いている。中心価格帯は土地が１２００万円～１７００万円程度、画地条件等によりやや開差が大きい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心であり、また、経済合理的な賃貸物件の想定が困難な土地であること等から収益還元法の適用を 断念した。一方、取引事例比較法は規範性の優る事例を中心に要因比較を行い、市場参加者の行動原理に則した合理的 な手法である。比準価格の再吟味に係る適否と整合性を検討した結果、比準価格の説得力は高いと判断される。以上か ら、説得力の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [103.0] 100 [ 73.1] [100.0] 100 47,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化率は上昇、取引数は横ば い傾向。市況は一部改善等の動きがみられる が、物価高騰等の情勢から先行き不透明感が 認められる。 駅や病院に近い優良住宅地であるが、画地規 模がやや大きい。小規模な割安分譲地等との 競合があり、やや割高感が生じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -14.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％