別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 上越 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -19 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市下門前７４１番１０外 ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パートも見られる住 宅地域 北西7m市道 水道、ガス、下水 直江津 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 各種商業施設に近い区画整然 とした住宅地域 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 直江津駅南東方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性の良さと居住の快適性を兼ね備えた住宅地域であり、周辺地域を含め根強い需要がある。よって、地価は 当面緩やかに上昇していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は狭義には下門前、塩屋新田、上源入、下源入地内の住宅地域、広義にはその周辺の住宅地域なども含まれ る。狭義の圏域は各種店舗が集積する路線商業地域へのアクセス性に優れているため、特に居住の快適性が高い下門前 などの需要が高い。そして、土地は概ね９００～１１００万円程度が中心的な価格帯となっている。但し、住宅建築目 的の個人を中心とした旺盛な需要があり、高めの水準での取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法を適用できなかったが、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、地価は収益性に基づき形成 されていない。比準価格は、近隣地域周辺の住宅地域内において成立した価格牽連性の強い取引事例を基礎としており 、市場性を反映し実証的である。また、実際の市場で成立した取引価格を基礎としており、市場参加者に対する説得力 を有する。よって、代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [103.0] 100 [ 81.3] [100.0] 100 42,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧上越市の人口は微減、世帯数はやや増加傾 向。総じて地価は下落基調にあるが、区画整 然とした利便性に勝る住宅地域の不動産需要 は堅調。 居住環境が良好で、尚且つ利便性に優れてい るため、宅地需要は堅調で高い競争力が維持 されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％