別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 上越 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -18 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　光幸   TEL.

鑑定評価額 9,890,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大字中田原字中田原８０番８外 ②地積 　(㎡) 320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ3 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 南高田 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高田地区南部で、県道上越新 井線（通称、山麓線）背後の 区画整然とした住宅地域 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 南高田駅西方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も現在の居住環境を維持しながら熟成していくと思われる。山麓線バイパス延伸に伴い郊外型店舗の出店も あり利便性は向上したが、周辺における住宅地の新規分譲も多く、地価の下落傾向は今後も続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上越市高田地区南部及びその周辺の住宅地域である。需要者は市内居住者がほとんどであるが、妙高市方 面からの転入者も見込まれる。人口減少や高齢化が進行する中、住宅地域の郊外化に伴い商業施設の立地も市内の郊外 各地で見られ、利便性や居住環境等が比較的良好な住宅地域が増えたことにより、競合による影響から近隣地域に対す る需要はやや弱くなっている。土地は７００万円から９００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主とした住宅地域であり、取引は自用目的が中心である。収益価格は経済合理性にかなう賃貸物 件を想定することが画地規模等の制約から困難であるため、求めることが出来なかった。比準価格は信頼性の高い取引 事例を中心に、価格形成要因を慎重に比較検討して求めたもので、市場の実態を反映し実証的で説得力が高い。したが って、市場の需給動向も検討し、実証的で説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市の総人口減少率、生産年齢人口減少率 、老年人口上昇率はともに県平均と同傾向。 高齢化率は年々上昇しており、少子高齢化が 進行している。 周辺に競合する低廉な住宅団地が造成された 影響等もあり、選好性はやや低下傾向にあり 、宅地需要もやや限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％