別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 上越 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -16 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　坂田　一郎   TEL.

鑑定評価額 4,300,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市上昭和町１５９１番６ ｢上昭和町７－２１｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 東4m市道 水道、ガス、下水 高田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 主幹県道たる山麓線背後の比 較的古い既成住宅地域 街 路 基準方位北　４ｍ　 市道 交通 施設 高田駅北西方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 商業施設に近く、利便性は比較的優れるが、道路事情の悪い既成住宅地域であるため、新興の住宅地域と比較し 市場選好性は劣り、需要は弱含みで地価は下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主幹県道たる山麓線背後の住宅地域一帯である。主たる需要者は市内在住者及び上越市周辺部からの移住 者である。山麓線沿いは路線商業地域であり、大型商業施設の出店等で利便性快適性は向上しているが、周辺の新興住 宅地域の開発により道路事情が悪く競争力の劣る既成の住宅地域への需要は弱含みであり、今後も地価の下落傾向は継 続するものと予測する。土地取引の中心価格帯は５００万円～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、画地規模や周辺の利用状況からすると収益目的の想定は現実的 ではないため収益還元法は非適用とした。比準価格は同一需給圏内で成立した取引事例を基に得られた価格であり市場 性を反映して実証的である。需要者は市場で成立した取引価格を基に意思決定を行うものから市場参加者に対する説得 力も高いと思料する。よって代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,300 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [167.7] [101.0] 100 18,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市は、人口は減少が継続している。土地 取引価格は住宅地商業地の一部で上昇がみら れるが多くは下落基調。取引件数は横ばい傾 向にある。 やや郊外に存する既成住宅地域であるが、道 路事情が悪く、居住の快適性、利便性に勝る 新興住宅地域と比較し、競争力は劣り、需要 は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％