別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 上越 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -12 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 35,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市南城町２丁目字蓮池１４番２７ ｢南城町２－３－３｣ ②地積 　(㎡) 431   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 南高田 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高田城址公園の南方近くに存 する敷地規模の大きい既成住 宅地域 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 南高田駅北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 背後の狭隘道路沿いの地域に比べると地域環境は概ね良好であるが、需要者の新興地志向や適度な規模の選好、 住民の高齢化等の影響より、需要は減退が続いている。当面、地価下落が継続と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高田城址公園周辺に形成された住宅地域一帯。典型的な需要者は圏域に選好性を有する市内在住の個人。 当該圏域は旧来から公園近くを好む需要によって支えられていたが、需要者の新規分譲地や郊外への嗜好変化等によっ て、既成地域に対する需要は減退傾向が続いている。圏域では特に土地の規模や街路の広狭等により、価格差が大きく 現れる傾向にある。中心価格帯は、規模等個別性により異なるが概ね７００万円～１０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、収益還元法は市場実態に適合せず、説得力が乏しいため適用し ない。一方、取引事例比較法は規範性の優る事例を中心に要因比較を行い、市場参加者の行動原理に適合した合理的な 手法である。比準価格の再吟味に係る適否と整合性を検討した結果、比準価格の説得力は高いと判断される。以上、代 表標準地との検討も踏まえ、説得力の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [140.4] [100.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化率は上昇、取引数は横ば い傾向。市況は一部改善等の動きがみられる が、物価高騰等の情勢から先行き不透明感が 認められる。 住環境に特段の変動はみられないが、規模と 総額の観点から割高感が強く、市場性の低下 が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％