別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 上越 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -11 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　光幸   TEL.

鑑定評価額 5,450,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市五智３丁目９８３番１ ｢五智３－１８－８｣ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 直江津 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 歴史的建造物に近接するもの の、道路事情が劣る既成の住 宅地域 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 直江津駅西方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件や居住環境等が整った新興住宅地域が選好される中、道路事情の劣る近隣地域の競争力は弱く需要は乏 しい。背後に造成された住宅団地も分譲が継続されており、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、直江津地区市街地西方の住宅地域で、直江津地区に地縁的選好性を有する個人が主たる需要者である。 居住環境等が良好な新興住宅地域に対する需要は比較的底堅い一方、道路事情の悪い既成住宅地域に対する需要は極め て弱い。広域的には、関川東部方面の郊外型路線商業地域周辺の区画整然とした住宅地域に需要が流れる傾向が強く、 近隣地域周辺の需要は減退傾向にある。需要の中心は５００万円から８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を主とした既成の住宅地域であり、取引は自用目的が中心である。規範性の高い取引事例を中心 に求めた比準価格は、市場の実態を反映し実証的で説得力が高い。収益価格は経済合理性にかなう共同住宅を想定する ことが、街路条件や画地規模等の制約から困難であるため求めることができなかった。したがって、代表標準地との検 討を踏まえて、説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,200 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [101.1] [101.0] 100 22,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市の総人口減少率、生産年齢人口減少率 、老年人口上昇率はともに県平均と同傾向。 高齢化率は年々上昇しており、少子高齢化が 進行している。 起伏のある地勢で、かつ道路幅員が狭く、環 境条件等に優る新興住宅地域と比較して選好 性は低く、需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％