別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 上越 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -10 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　光幸   TEL.

鑑定評価額 2,070,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市中央４丁目１５３２番 ｢中央４－５－４｣ ②地積 　(㎡) 92   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模住宅が密集す る既成の住宅地域 北東7m市道 水道、ガス、下水 直江津 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 海岸近くの丘陵地に、小規模 で間口狭小画地が多い既成の 住宅地域 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 直江津駅北西方 850m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 直江津地区の中心地域近くではあるが、建物が密集する既成住宅地域であり、住宅地としての選好性は低く競争 力は弱い。地縁性ある需要者にほぼ限定され、今後も需要の弱い状況が続き地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は直江津中心地域とそれに隣接する既成の住宅地域。需要者は地域内居住者等地縁性ある需要者にほぼ限定 され、地域外からの転入は少ない。住宅が密集し狭い道路が曲折する地域でもあり、自家用車での移動も困難性が伴う 。連棟式の長屋も多く、建物の建て替えが進まない一因ともなっている。隣接地を購入する例が見られる程度で取引は 少ない。規模によって異なるが土地は小規模で２００万～３００万円程度、新築の建売住宅は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、画地規模が極めて小さく共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は試算出来なかった。自己使用目 的で取引され、居住の快適性等を重視する住宅地域であることから、取引価格水準を指標として価格が決定されること が一般的と認められる。したがって、比準価格は市場性を反映して実証的である。鑑定評価額の決定にあたっては、信 頼性のある取引事例により試算した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市の総人口減少率、生産年齢人口減少率 、老年人口上昇率はともに県平均と同傾向。 高齢化率は年々上昇しており、少子高齢化が 進行している。 街路の系統性が劣るため、市場での人気は弱 い。外部からの転入も少ない地域で、地域の 宅地需要を誘因する動きも見られない。 前面道路の幅員は広いが、画地規模が小さい 。地域内では標準的で、特に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％