別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 上越 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -6 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　坂田　一郎   TEL.

鑑定評価額 4,860,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市幸町１６５９番３ ｢幸町１５－９｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西5m私道 水道、ガス、下水 高田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 県道背後の既成住宅地域。近 接地区で区画整理地供給が継 続している。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ私道 交通 施設 高田駅北方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺にスーパーマーケットが存し利便性は相応に優れるものの、近接する新興住宅地域における供給があり、古 い既成住宅地域の競争力は劣るため需要は弱含みで地価は下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧高田地区の住宅地域一帯である。主たる需要者は市内在住者でありその周辺部からの移住者も含まれる 。大型商業施設集積地域背後の新興住宅地や周辺の新興住宅地の供給が進み、これらの地域との競合では街路条件や利 便性の面で競争力や選好性の劣る既成住宅地域の需要は弱含みで、地価は下落傾向が継続している。土地取引の中心価 格帯は４００万円～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、画地規模や周辺の利用状況からすると収益目的の想定は現実的 ではないため収益還元法は非適用とした。比準価格は同一需給圏内で成立した取引事例を基に得られた価格であり市場 性を反映して実証的である。需要者は市場で成立した取引価格を基に意思決定を行うものから市場参加者に対する説得 力も高いと思料する。よって代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [183.1] [100.0] 100 27,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市は、人口は減少が継続している。土地 取引価格は住宅地商業地の一部で上昇がみら れるが多くは下落基調。取引件数は横ばい傾 向にある。 近接した地域で住宅地分譲が行われており、 居住の快適性、利便性は比較すると劣るため 、需要の選好性は乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 +27.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％