別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 上越 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　河田　将明   TEL.

鑑定評価額 5,980,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大和２丁目４２３番４外 ｢大和２－１５－２｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パートも見られる住 宅地域 西6.5m市道 水道、ガス、下水 上越妙高 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 上越市街地南部で県道背後の 住宅地域 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 上越妙高駅北東方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 上越妙高駅周辺の整備は進んでいるが、利便性、住環境等で市内の新規分譲地に比して特段の優位性を見いだせ ない。駅周辺の今後の動向は注視が必要であるが、地価は短期的には横ばい近辺で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上越妙高駅周辺の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は市内居住者がメインである。上越妙高駅周 辺の整備及び今後の動向は注視すべきであるが、その周辺部の住宅地域に関しては目に見えるような波及効果は見られ ていない。また、市内では新規分譲地の供給が依然活発であり、相対的な需要に強みは見いだせない。土地は６００万 円～９００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模から、駐車場スペース等を確保した共同住宅の想定は困難であり収益価格は試算しない。また基本的には自用 の戸建住宅地域であり、代表標準地との検討を踏まえた上で、客観的かつ実証的な取引価格により求めた信頼性の高い 比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,300 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [105.1] [100.0] 100 29,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微増。人口減少率及び 高齢化率は県平均と同程度である。宅地需要 は二極化傾向。 市内の代替競争関係にある住宅地に対して優 位性は見出し難いが、地価は比較的安定的に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％