別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 五泉 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五泉 5-2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　天春　敦   TEL.

鑑定評価額 7,850,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 五泉市村松甲２２４８番１ ②地積 　(㎡) 314   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3 店舗 Ｓ2 小売店舗、金融機関 等が建ち並ぶ既成商 業地域 西17m県道 水道、ガス、下水 五泉 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧村松町の既成商店街 街 路 １７ｍ県道 交通 施設 五泉駅南方 5.3km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は既成商店街であるが、郊外型商業施設への顧客流出の影響等から繁華性は低下しており、商業地需要は 限定的であることから地価は弱含みで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は五泉市の商業地域及びその周辺の商住混在地域である。需要者は地元の小売・飲食店舗経営者が中心と思 料される。商業立地の郊外化が進み、既成商業地域の繁華性は低下傾向で推移している。また、経営者の高齢化、駐車 場不足等の懸念材料もあり新規参入事業者の出店意欲は低調である。取引数が少なく、取引される価格帯も地域や規模 によりばらつきがあり、中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の店舗、店舗併用住宅等を中心とする地域であり、賃貸物件はほぼ存せず、賃貸需要は見込めない地域である ため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は同一需給圏内において成立した取引のうち市場参加者の属性や 取引時点等に留意のうえの取引事例を収集し、適正に比較し得た。従って、本件では、取引事例より得られた実証的価 格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　五泉 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [111.1] [100.0] 100 24,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 五泉市の人口は減少傾向が顕著であり県平均 を大幅に上回る。直近では土地取引件数が増 加、新設住宅着工戸数は減少となっている。 郊外型商業施設への顧客流出の影響等から既 成商業地域への不動産需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％