別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 五泉 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五泉 5-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕   TEL.

鑑定評価額 8,140,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 五泉市本町２丁目５２０１番 ｢本町２－１－１｣ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:6 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、金融機関 等の建ち並ぶ商業地 域 西15m県道 水道、ガス、下水 五泉 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    45 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 五泉市街地を走る県道新津・ 村松線沿いに形成された既成 商業地域 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 五泉駅北西方 700m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 五泉市中心部の商業地域であるが、古くからの商店街であり、空き物件や閉鎖店舗も見受けられるなど商況は停 滞的である。今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。なお、物価上昇等の影響には留意を要する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は五泉市の商業地域乃至は商住混在地域。需要者の中心は店舗、事務所等を営む地元の個人又は法人。五泉 、村松の各市街地に地元商店街が形成されているが、近年は市街地周辺や幹線道路沿いにショッピングセンターやスー パー、量販店等が進出し商業地は分散化が進む。店舗間・地域間の競争も激化しており、集客力等を反映し地価動向に はバラツキが見られる。商業地の取引は少なく、取引価格もまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 空き店舗の多い商店街であり、市場性のある収益用建物の想定が困難なため収益価格の試算は断念した。比準価格は同 一需給圏内の類似地域等に存する複数の取引事例より慎重に補修正、要因比較を行って試算したもので、実証的で信頼 性は高いものと思料する。自己使用目的の取引が支配的な地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を採用 し、一般的要因の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 五泉市の人口は減少、世帯数は微増傾向。新 型コロナウイルス感染症の影響は総じて緩和 傾向にあるが、物価上昇等を背景に経済の先 行きは不透明。 郊外型商業施設への顧客流出、既存事業者の 高齢化等から沿道には空き店舗や閉鎖店舗が 目立つなど商業需要は減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％