別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 妙高 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   妙高 5-3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　光幸   TEL.

鑑定評価額 5,260,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 妙高市大字赤倉字南４６９番１４外 ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) 国立公(３種) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 店舗 ＲＣ4 ホテル、土産店等が 多い温泉街の商業地 域 東6.5m県道 水道、ガス、下水 妙高高原 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中低層の旅館店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 新型コロナウイルスの影響に よりインバウンド需要が潜在 化した赤倉温泉街 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 妙高高原駅北西方 5.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 国立公(３種) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 インバウンド需要の活況が、新型コロナウイルス感染症の影響を大きく受け、先行き不透明感は強い。一方、コ ロナ収束後を見据えた投資への期待や動きも一部ではみられ、今後の国内外状勢の影響等に注視が必要である。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の旅館店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は妙高高原地区の観光エリア一帯。典型的な需要者は外国人を中心に、国内の事業者が追随を検討する方向 。不動産需要は温泉街やスキー場に近いエリアが強い傾向にあり、赤倉から徐々に池の平や杉野沢地区の別荘地等へと 波及しつつある。一方で既存の観光事業者等の経営環境は停滞し、コロナウイルスの影響で先行き不透明感も大きい。 外国人需要が潜在化し取引情報は閉鎖的で物件の個別性も強く、中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 赤倉温泉街では自己使用による営業が多く、賃貸市場は未成熟であるため収益還元法は適用し得なかった。取引事例比 較法の適用にあたっては、更地取引だけではなく建付地取引や複合不動産の取引事例から配分法も適用したが、価格形 成要因の格差と規範性の優劣を慎重に検討して試算しており、比準価格の妥当性は高い。地域の情勢等市場分析と比準 価格の再吟味に係る適否等を検討し、市場性を反映し実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が続いており、減少率は県平均を大 きく上回る。高齢化率も県平均を上回って推 移しており、過疎化、少子高齢化が進行して いる。 新型コロナウイルス感染症の影響により潜在 化したインバウンド需要の今後の動向につい て、コロナ後の先行き不透明感がやや残って いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％