別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 妙高 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   妙高 5-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　一春   TEL.

鑑定評価額 7,900,000 円  １㎡当たりの価格 39,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 妙高市朝日町１丁目３９３番１８ ｢朝日町１－３－４｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (100,400) 1:6.5 店舗兼事務所 Ｗ3 店舗、銀行等の建ち 並ぶ中心商業地域 南16m市道、西側道 水道、ガス、下水 新井 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層の店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 朝日町ショッピングプラザを 中心とした新井駅前の商店街 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 新井駅西方 200m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 低迷傾向にある駅前の商業地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する 。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新井地区を中心とする妙高市内の既成商業地域または商・住混在地域である。需要者は地縁的関係を有 する地元の事業者等が中心である。周辺住民の高齢化や人口減少、郊外型大型店舗等への顧客の流出等の影響により低 迷傾向にあり、スーパーが再出店したもののその傾向にほとんど変化がない。出店意欲のある需要者は極めて少なく、 需要は弱い。土地取引は限定的で取引価格はバラツキが大きく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗、銀行等の建ち並ぶ中心商業地域で、近隣地域は賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用できなかった。比準価 格は市場の実態を反映する実際の取引事例から比準して求めており、実証的で規範性がある。建物を賃貸する目的での 土地取引は無く、自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,100 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [100.0] 100 [173.4] [100.0] 100 39,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は持ち直しの動きが鈍化している。 妙高市は人口が減少傾向で、全体的に商業地 の需要は弱く、商業地価格は下落基調にある 。 低迷傾向にある駅前の商業地域で、地域要因 に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +18.8 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％