別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 妙高 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   妙高 -4 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　光幸   TEL.

鑑定評価額 2,670,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 妙高市大字田口字西原８８８番４ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ幹線沿いの既成住 宅地域 南7.5m市道 水道、ガス 妙高高原 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道と妙高高原駅を結ぶ幹線 市道沿いの既成住宅地域 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 妙高高原駅北西方 800m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 妙高高原駅周辺に存する近隣地域は、国道やスーパー等にも近く、利便性は比較的良好であるが、インバウンド 需要や観光需要とは無縁で、少子高齢化進行に伴い衰退傾向にあり、今後も暫くは地価下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は妙高高原地域の住宅地域を中心に、より広域的には妙高地域の住宅地域等も含む。市場参加者は地縁性を 有する個人が中心である。旧新井市方面や上越市方面への人口流出等による社会減とともに、少子高齢化による自然減 も増しており、不動産需要は減退傾向にある。取引は低調であり、僅かな取引も個別事情が強く、市場の中心価格帯は 見出し難い。なお、既存の住宅地域では観光エリアにおいてみられるインバウンド需要は乏しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心である既成の住宅地域であり、賃貸市場が成立していないことから原価法と収益還元法は適用せ ず、取引事例比較法のみ適用した。比準価格は取引は少ないながらも規範性の高い事例を中心に求め、市場の実態を反 映し市場参加者に対する説得力が高い。代表標準地との検討も踏まえて、試算価格の再吟味及び説得力に係る判断を検 討した結果、実証的で説得力が高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　妙高 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,400 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [ 72.8] [100.0] 100 11,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧妙高高原町の人口は約４１５０人、世帯数 は約１８９０で、減少傾向著しく県平均を上 回り、過疎化と少子高齢化が進行している。 地域環境に格別な変動は認められない。駅に も近く利便性は比較的良好であるが、少子高 齢化の進行に伴い需要は乏しい。 概ね中庸な標準画地であり、個別的要因に変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％