別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 糸魚川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸魚川 -6 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　坂田　一郎   TEL.

鑑定評価額 4,090,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸魚川市大字田海字田海２１６番子外 ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に日用品店 舗等も混在する既成 住宅地域 南5m県道 水道、ガス、下水 青海 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いに戸建住宅、店舗併 用住宅等が建ち並ぶ住商混在 地域 街 路 基準方位北　５ｍ　 県道 交通 施設 青海駅東方 2.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの古くからの店舗等が点在するが、県道の幅員が狭く商業利用としても住宅地としても需要は新興の地 域に流れており、今後も地価の下落傾向は継続するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧青海町内の住宅地域一帯である。主たる需要者は自己所有目的の地縁的選好性を有する旧青海町内在住 の個人である。旧糸魚川市内で比較的安価な小規模の住宅地分譲が見られ、それとの比較で利便性快適性の面で競争力 の劣る旧青海町内の既成住宅地域の需要は弱含みで今後も推移するものと思料する。土地取引件数は少ないがその中で も中心的価格帯は３００万円～６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、収益性を重視して地価が形成されていないため収益還元法は非 適用とした。比準価格は同一需給圏内で成立した取引事例を基に、適切に補修性して得られた価格であり、市場性を反 映して実証的である。需要者は市場で成立した取引価格を基に意思決定を行うものと判断し、市場参加者に対する説得 力も高いと思料する。よって代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　糸魚川 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,100 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [109.3] [103.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 糸魚川市は人口、世帯数とも県平均を上回っ て減少傾向が継続している。土地取引件数、 取引価格とも総じて下落傾向にある。 古くからの県道沿いの住宅地域であるが、新 興の住宅地域と比較し、居住の利便性、快適 性は劣り、衰退傾向にあり、地価も下落が継 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％