別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 糸魚川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸魚川 -3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義   TEL.

鑑定評価額 4,960,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸魚川市大字厚田字城ノ越５２０番１ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する郊外の 住宅地域 東6.5m市道、南側道 水道、ガス、下水 えちご押上ひすい海岸 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地東方郊外に位置するが 、中心部への交通アクセスは 比較的良好な住宅地域 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 えちご押上ひすい海岸 駅南東方 1.4km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 糸魚川東バイパスが整備されており、路線商業地域などへのアクセス性は悪くない。但し、中心部辺縁において 利便性の良い住宅地供給があるため、競争力が劣位にある近隣地域の地価下落は進むものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、糸魚川地域の南東側から東側にかけて存する郊外住宅地域で、広域的には中心部の住宅地域を含む。典 型的な供給者は圏域外への転居者、圏域内に存する不動産の相続人である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個 人、圏域南側に位置する農村部からの転入者などである。土地需要の中心は概ね５００万円～７００万円程度である。 但し、中心部辺縁のミニ分譲地に需要が流れており、当該圏域では低廉な取引が散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法を適用できなかったが、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域で、地価は収益性に基づき形成され ていない。比準価格は、近隣地域の周辺地域などにおいて成立した取引価格を基礎として試算したもので、市場性を反 映し実証的である。また、価格牽連性及び代替競争性に優れた事例を中心として査定しており、市場参加者に対する説 得力を有する。よって、代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　糸魚川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,600 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [158.0] [103.0] 100 29,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料高騰などの影響により、市内景況感は 悪化。糸魚川地域と比較して青海・能生地域 は人口減少スピードが早い。不動産需要は総 じて減退傾向。 糸魚川総合病院や大規模事業所などに近い利 点はあるものの、郊外に位置しているため、 地域の競争力は劣位にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +22.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％