別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 糸魚川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸魚川 -2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義   TEL.

鑑定評価額 6,910,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸魚川市京ケ峰１丁目２２５番４０外 ｢京ケ峰１－１６－４｣ ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中心部からやや離れ た一般住宅が多い住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 糸魚川 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 やや郊外に位置し、開発時期 が古く、街路条件の劣る住宅 地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 糸魚川駅南東方 1.7km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地価水準が低く、利便性がそれほど悪くないため一定の需要がある。但し、県道西中糸魚川線背後などにおいて 行われるミニ分譲地に需要が流れており、近隣地域の地価は下落傾向で推移するもの予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は糸魚川地域市街地辺縁の住宅地域、郊外住宅地域を中心とし、糸魚川駅以南の市街地に存する一部の住宅 地域を含む。典型的な供給者は市外への転居者、当該圏域内に存する不動産の相続人である。典型的な需要者は資金力 の弱い市内在住者、山間部からの転入者、地縁性のある個人などである。土地は概ね５００万円～７００万円程度が中 心的な価格帯だが、新興住宅地と比較して条件の劣る既成住宅地の地価は下落傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法を適用できなかったが、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、地価は収益性に基づき形成 されていない。比準価格は、近隣地域や地域的特性が類似する住宅地域において成立した取引価格を価格判定の指標と しており、市場性を反映し実証的である。従って、比準価格は市場参加者に対する説得力を有する。よって、代表標準 地との価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　糸魚川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,600 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [182.5] [100.0] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料高騰などの影響により、市内景況感は 悪化。糸魚川地域と比較して青海・能生地域 は人口減少スピードが早い。不動産需要は総 じて減退傾向。 開発期の古い住宅地域であり、街路条件、環 境条件が劣るため、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　 +19.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％