別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 燕 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   燕 5-5 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　新井　俊一   TEL.

鑑定評価額 6,160,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 燕市吉田堤町４２３番８ ｢吉田堤町２－１０｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3 店舗兼住宅 Ｓ3 小規模小売店舗、飲 食店の建ち並ぶ駅前 商業地域 北東8.5m県道 水道、ガス、下水 吉田 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ「吉田」駅前の既成の商 業地域。 街 路 ８．５ｍ県道 交通 施設 吉田駅北西方 90m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 吉田駅前の既成商業地域であるが、国道１１６号線沿いの郊外型店舗の発展により繁華性は低下、需要の弱い状 況が続いている。地価は当面、下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、燕市吉田地区及びその周辺の商業地域、商住混在地域である。需要者は当該地域に地縁を有する個人事 業者、法人等が中心であり、外部からの流入は少ない。収益目的での需要や賃貸需要は希薄である。空店舗が増加傾向 にあり需要は弱く、取引もかなり少ない状況が続いている。特に中心となる価格帯はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の商業地、混在地の取引事例を基に求められた価格であり、地域の取引実態を反映して実証的 である。賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算しなかった。商業地であるが地元の個人、法人等による自己 使用目的での需要が多数を占める地域であることから、比準価格の妥当性は高いと判断し、代表標準地価格及び対象標 準地の前年価格との比較による検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　燕 5-1                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,200 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 35,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、緩やかに持ち直しているものの 、一部で厳しい状況にある。個人消費・物価 は、持ち直しているものの、弱い動きもみら れる。 空室、空店舗が増えつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％