別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 燕 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   燕 5-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　滝澤　真史   TEL.

鑑定評価額 8,680,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 燕市宮町２９９７番１外 ｢宮町６－２７｣ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 中小規模の小売店舗 が建ち並ぶ既成商業 地域 南東11m市道 水道、ガス、下水 燕 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 一方通行の商店街であり、空 き店舗も目立つ。 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 燕駅南方 500m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 広域的区分となる県央圏においては、今や井土巻（燕市）・須頃（三条市）両地区を含む「燕三条」駅周辺が、 最も繁華な商業地域を形成。近隣地域のような旧来型の商店街では、地価が今後も継続的に下落すると予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、狭義では旧燕市内の商店街を形成する既成商業地域、広義では燕市一円の類似地域。需要者の中心は、 一定の地縁を有する自営業者及び法人企業である。ウィズコロナの新たな状況下でも、恒常的な人口減やモータリゼー ション等の影響は深刻で、需給動向は軟調である。市場の中心価格帯は、取引の少なさと規模のばらつきから判定が困 難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は既成の商店街に所在し、自社使用目的の店舗・個人商店が大半を占める。適切な賃貸事例の収集は困難で、 収益還元法は不適用とした。一方、比準価格の試算においては、やや広域ながらも、同一需給圏内の類似地域から信頼 性のある取引事例を収集し、市場の実態を反映した価格を求めることができた。本件においては比準価格を採用し、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では過去５年間で人口減少。直近１２カ 月の着工建築物床面積は２期連続で前期比増 。商業地全体の地価は弱含みで、昨年並みの 下落傾向が続く。 旧燕市の既成商店街（サンロード宮町）。地 域要因に格別の変動はないが、大型ショッピ ングセンターへと顧客は流出し、繁華性を失 っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％