別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 燕 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   燕 -4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　滝澤　真史   TEL.

鑑定評価額 3,700,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 燕市笹曲８３番２外 ｢笹曲８－３７｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 国道背後の住宅地域 南西5m市道 水道、ガス 分水 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 分水高校付近で、国道の南東 方付近に存する住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 分水駅南東方 1.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には北越工業やパナソニック等の大工場が立地し、これら就労者向けに住宅需要が高まるとともに発展。地 域要因に格別の変動はないが、宅地需要も頭打ちの状況では地価も弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧分水町内の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。需要者の中心は、旧分水町に居住・就労する一般所得層で 、外部からの転入は殆どない。ウィズコロナの新たな状況下でも、恒常的な人口減の影響が大きく需給動向は軟調であ る。市場の中心となる価格帯は、土地のみで４００万円～６００万円程度。新築の戸建で総額２，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件は殆ど見られず、自己使用物件の取得を目的とする取引が殆どであり、収益価格は試算 できなかった。一方、比準価格の試算においては、同一需給圏内の類似地域から一定の信頼性のある取引事例を収集し 、市場の実態を反映した価格を求めることができた。本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では過去５年間で人口減少・世帯数増加 。直近１２カ月の新設住宅着工戸数は前期比 減少。住宅地全体の地価は弱含みで、概ね前 年並みの下落。 旧分水町の近郊部に存する住宅地域で、地域 要因に格別の変動はないが、街路条件がやや 劣り、周辺の新規分譲事例に比べなお割高感 。地価は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％