別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 燕 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   燕 -3 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　新井　俊一   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 34,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 燕市東太田字杉名田６７５４番２外 ②地積 　(㎡) 339   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 住宅、アパートの中 に工場等が混在する 住宅地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 燕 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道背後の住宅地でスーパー 等の商業施設に近い。 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 燕駅西方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境、利便性の良好な住宅地域で、周囲を含め農地、空地が多く残るが宅地開発も行われていることから、住 宅地として発展が見込まれる。地価は底堅く推移しており、今後も同様に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は燕市内の住宅地域であり、特に西燕地区の住宅地と代替・競争関係が強く認められる。大規模な工業地に 近く、工場勤務者を中心とする個人による自己使用目的での需要が多くを占めているが、外部からの需要もある程度は 見込まれる。一部アパート等も見られるが、収益目的での需要は少なめと思われる。周囲で分譲宅地の供給が多く、競 合により既存住宅地の需要はやや弱めとなっている。土地は７００～１２００万円程での取引が標準的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は複数の住宅地の取引事例を基に求められた価格であり、地域における近時の不動産取引動向を反映して実証 的である。投資採算性の観点から収益価格は試算しなかった。一般個人による自己使用目的での需要が中心となる地域 であるので、現実の取引価格を基礎として求めた比準価格の妥当性は高いと判断される。以上より、比準価格を標準と し、対象標準地の前年価格との比較による検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 燕市は人口は微減、世帯数は微増で推移して いる。市内には中大規模の工場が多く、その 周囲では新規の宅地分譲も見られる。 燕地区郊外の住宅地域で特に地域要因に変動 要素は無いが、周囲でミニ開発による宅地化 が進みつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％