別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 村上 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   村上 5-3 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　小俣　徹   TEL.

鑑定評価額 7,190,000 円  １㎡当たりの価格 30,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 村上市坂町字前島２４８６番１２ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗が建ち並ぶ 駅前の商業地域 南西18m県道、背面道 水道、下水 坂町 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 坂町駅前の通り沿いに店舗等 が建ち並ぶ既成商業地域 街 路 １８ｍ県道、背面道 交通 施設 坂町駅東方 150m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 坂町駅前の店舗等が建ち並ぶ既成商業地域であり、周辺の国道沿いの大型店舗への顧客流出が続き、厳しい商況 が続いており、また、前年の大雨による浸水被害もあり、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の旧荒川町及び周辺の商業地域である。需要者の中心は地元の個人事業者等である。当地域は駅前の 既成商業地域であるが、周辺の国道沿いに立地する大型店舗への顧客流出により、繁華性が低下し、需要は弱く、地価 は下落傾向である。取引件数が少なく、立地や画地規模等により取引価格は様々で、事情作用も大きいため、中心価格 帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の店舗等が中心で、適切な賃貸事例の収集・選択、収益の妥当性の検証も難しく、収益還元法の適用 は断念した。比準価格は市場の実態を反映し実証的であり、本件では同一需給圏に存する代替競争性の高い事例から規 範性のある比準価格が得られ、説得力を有する。以上より、代表標準地との価格検討を踏まえ、比準価格を以って、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　村上 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,200 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [141.4] [100.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数共に減少傾向、人口の減少率は 県平均を上回る。土地取引数は減少、新設住 宅着工戸数は微減となった。 坂町駅前の旧来からの商業地域であるが、国 道沿いの大型店舗へ顧客流出が続き、競争力 は低く、需要も限定的である。 二方路であるが、近隣地域の標準であり、特 に個別的要因は認められない。また、個別的 要因の変動も特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％