別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 見附 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   見附 9-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　学   TEL.

鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 見附市新幸町５８番 ｢新幸町９－１０｣ ②地積 　(㎡) 6,311   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 2:1 倉庫 Ｓ1 倉庫、事業所等が建 ち並ぶ工業地域 南西16m市道 水道、ガス、下水 見附 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     6,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道８号や中之島ＩＣに近い 、業務利便性の高い工業地域 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 見附駅南西方 1.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中部産業団地内の工業地域で、特段地域要因の変動もなく、今後も現環境を維持して推移すると予測される。利 便性に優れた工業地で、その価格水準から相応の需要が見込まれ、地価は堅調に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は見附市内及び周辺市町村の工業地域である。需要者の中心は、県内外の物流や製造関連法人等である。隣 接する長岡市内における長岡北スマート流通産業団地の分譲は概ね良好であった。付近でのこれまでの工業地の取引状 況も鑑みると、不透明感は未だ存するものの、相応の工業地需要が見込まれる。工業地の取引価格は、立地や画地規模 等により千差万別であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社工場が中心の工業地域で、賃貸市場が未成熟のため収益還元法の適用は見送った。対して取引事例比較法において は類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し、適切に比準が行われたものと判断される。よって、市場の実態 を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 見附市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向 にある。県内経済は、緩やかに持ち直してい るものの、一部で厳しい状況にある。 国道や中之島ＩＣに近く、工業地としての利 便性は良好な地域であることから、相応の宅 地需要は見込まれ、地価は堅調に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％