別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 見附 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   見附 5-3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　島村　正人   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 38,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 見附市本所２丁目４７６番１外 ｢本所２－５－４１｣ ②地積 　(㎡) 502   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.2 事務所 ＲＣ2 店舗、事務所、住宅 等が混在する駅前商 業地域 北東16m県道 水道、ガス、下水 見附 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層の店舗事務所併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅前商業地域で繁華性に劣る が、今後の駅前再整備により 改善が期待される。 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 見附駅南東方 200m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 店舗、事務所、住宅等が混在する駅前商業地域で、繁華性に劣る地域ではあるが、今後の駅前再整備によりその 改善が期待される。現状は店舗、事業所等の需要は少なく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の既成商業地域及び周辺の商住混在地域である。主たる需要者は、市内所在の法人及び個人事業者 である。大型店が集積する路線商業地域に需要が移行し、競争力が弱い商業地域は繁華性に乏しく、閉鎖や移転等によ り空洞化が進行し、商業立地としての魅力がなく需要が低迷している。取引件数が少なく、画地規模等により価格にば らつきがあるため、土地取引の中心価格帯を把握することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心となる地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用しなかった。取引 事例比較法により求められた比準価格は、類似地域にある価格牽連性を有する取引事例を採用し、現実の取引市場にお いて発生した事例を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場 性を適切に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　見附 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [112.7] [100.0] 100 38,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 見附市においては、人口は減少傾向、高齢化 率は上昇傾向にある。土地取引件数、新設住 宅着工戸数は共に減少傾向にある。 店舗、事務所、住宅等が混在する駅前商業地 域で、繁華性が低く、商業立地としての需要 が弱い。価格に影響を与えるような要因変動 は、特段ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％