別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 見附 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   見附 -5 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　勝見　秀樹   TEL.

鑑定評価額 5,690,000 円  １㎡当たりの価格 9,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 見附市椿澤町字西村１８７０番１ ②地積 　(㎡) 618   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等の混在する住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 見附 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 南方郊外に位置する既成集落 地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 見附駅南東方 7.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　既成の集落地域であり、地域要因に大きな変動はないが、若年層の新興住宅地指向、人口減少、高齢化により 宅地需要は限定的であり、今後の地価は、引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、椿澤町を中心に周囲の市街化調整区域内に存する集落地域に及ぶ。需要者は、圏内の居住者及び地縁 関係者に概ね限定される。先行き不透明な農業環境、若年層の分譲地への転出、人口減少や高齢化の影響により、需要 は弱含みで推移している。需要及び供給ともに乏しく、土地取引も少なく、画地規模も様々であるため、中心価格帯を 見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益還元法を非適用としたが、取引事例比較法の適用に際しては、集落地域の事例が少ないため近隣地域に近接する 長岡市北部の既成住宅地域の事例をも併せて選択した。その上で、土地利用状況や地理的位置関係に配慮して試算して おり、得られた比準価格の精度は高いものと思料する。快適性が重視される住宅地域でもあり、比準価格を基に、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　市の人口は減少、高齢化率は県全体と同程 度。土地取引件数は減少傾向。新興住宅地指 向が継続。 　地域要因に大きな変動はないが、市街化調 整区域内の既成集落地域であり、需要は弱い 。 　特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％