別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 見附 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   見附 -2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　勝見　秀樹   TEL.

鑑定評価額 8,480,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 見附市昭和町１丁目１１５２番１ ｢昭和町１－７－８｣ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 見附 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市役所近くの既成住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 見附駅南東方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　現在の居住環境を維持するものと思われる。今後の地価は、周辺分譲地との競合もあり、若干下落傾向で推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、見附駅南東方の見附地域を中心にその周辺の住宅地域に及ぶ。需要者は、主として市内居住者である 。既成住宅地域が多いが、周辺では民間業者による小規模開発が継続しているなど、全般的には若干供給過剰感がある 。需要が新興住宅地域へ流れるなか、既成住宅地域は弱含みで推移している。中心価格帯は、土地総額５００万～９０ ０万円程度、建売物件で２０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益還元法を非適用としたが、取引事例比較法の適用に際しては、中心部に位置する利便性に優れ、区画整然とした 土地利用状況の類似性が高い既成住宅地域の事例を選択し、取引時点や土地利用状況を慎重に検討して試算しており、 得られた比準価格の精度は高いものと思料する。快適性が重視される住宅地域でもあり、比準価格を基に、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　見附 -1                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　市の人口は減少、高齢化率は県全体と同程 度。土地取引件数は減少傾向。新興住宅地指 向が継続。 　利便性の良好な地域であるが、新規分譲地 へ需要が流れる。 　特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％ -0.3 ％