別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 見附 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   見附 -1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　学   TEL.

鑑定評価額 4,120,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 見附市南本町１丁目１０７番２５ ｢南本町１－７－２３｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等も見られる住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 見附 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地外縁部付近に存する既 成住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 見附駅南東方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で、特段地域要因の変動もないことから現環境を維持しながら推移するものと予測される。分譲地 や住環境に優れる地域との競合で宅地需要は弱く、地価は弱含みの傾向が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、見附市内の中心市街地やその周辺の住宅地域全般である。需要者の中心は、市内居住者が中心である。 圏内の既成住宅地の需要は新規分譲地との競合もあり、全般的に見ると弱含みで、地価は下落傾向が継続している。需 要の中心となる価格帯は、やや生活環境が相対的に劣る地域では、土地が４００～８００万円程度、新築戸建住宅が１ ，７００～２，２００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の需要が中心の地域で、敷地規模が小さく、積雪等も考慮すると事業収支の観点から賃貸住宅を想定すること が合理的ではないため収益還元法の適用は見送った。対して、取引事例比較法においては類似地域等において信頼性を 有する取引事例を収集し、適切に比準が行われたものと判断される。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準と し、代表標準地との比較検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　見附 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,400 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [170.3] [103.0] 100 20,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 見附市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向 にある。県内経済は、緩やかに持ち直してい るものの、一部で厳しい状況にある。 特段地域要因に変動はないが、既成住宅地域 であり、分譲地や住環境に優れる住宅地域と の競合等により需要は弱含みの傾向が継続し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +67.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％