別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 十日町 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   十日町 5-3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　本間　禎子   TEL.

鑑定評価額 5,700,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 十日町市水口沢１８番１ ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗の中に一般 住宅が混在する近隣 商業地域 西20m県道 水道、下水 十日町 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 川西地区中心部の近隣商業地 域 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 十日町駅北西方 4.3km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 川西地区中心部の商業地域で、地域要因に特段変化は見られないが、旧十日町市郊外の商業施設への顧客流出、 及び、背後人口の減少等を背景に、今後も地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、十日町市のうち旧川西町中心部の商業地域及び周辺混在地域。併用住宅も多く、需要者は地元の個人 事業者及び法人が中心である。圏域内の人口減少や高齢化に加えて、近隣居住者を対象とした店舗中心で商業集積は低 く新規出店はほとんどないこと、さらには、旧十日町市郊外の路線商業地域への顧客流出が続いていることから、需要 は弱い。取引が少ない上に規模も様々であるため、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用の建物が中心の地域で賃貸物件はほとんど見られず賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法の適用を 断念した。比準価格は、事例が極めて少ない中で、時点を遡及し範囲を拡大しているものの、立地や利用状況にも配慮 して検討を加えていることから、市場の実態を反映し、精度は総じて高いものと思料する。そこで、比準価格を基に、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口世帯数減少、高齢化、過疎化が進行。新 型感染症が経済活動及び雇用情勢に与える影 響について先行き不透明な状態が続いている 。 旧川西町の中心商業地域であり地域要因に大 きな変動は無いが、背後人口の減少等を背景 に新規出店意欲は弱く需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％