別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 十日町 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   十日町 -1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　神保　和穗   TEL.

鑑定評価額 5,250,000 円  １㎡当たりの価格 26,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 十日町市西浦町東７３番 ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 中心部の既成住宅地 域 北西4m市道 水道、下水 十日町 430m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件の劣る中心部の既成 住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 十日町駅東方 430m 法令 規制 （都） ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は駅に近い住宅地域でありながら、古くからの住宅街のため狭い道路が多く、街路条件が悪い。この ような住宅地に対する需要は少なく、地価は今後も下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は十日町の中心部から外周部にかけての住宅地域である。周辺市町村から離れているため、需要者は市内 居住者が中心であり、他地域からの転入は少ない。地域経済の停滞、過疎化の進行等により発展性に乏しい。また、豪 雪地のため土地面積が必要なことから総額が嵩み、需要は低迷している。中心部の街路事情の劣る既成住宅地域では、 さらにその傾向が強い。土地は総額で４００万円～７００万円程度が需要の中心である。建売物件は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　小規模宅地であり駐車場や落雪スペースを考慮すると、経済合理性的な賃貸住宅の想定が困難であることから収益還 元法の適用を断念した。当該地域における典型的な需要者は主に居住の快適性、利便性を重視し価格を決定するものと 判断することから、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 十日町市の人口減少率・高齢化率は県平均を 上回っている。少子高齢化による過疎化が進 行しており、地域経済も低迷して宅地需要は 減少している。 駅に近いが、街路条件が劣る既成住宅地の需 要は少なく、郊外の街路が整った住宅地域に 需要が移っているため、地価の下落傾向が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％