別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 加茂 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加茂 -2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格   TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂市神明町２丁目２９１番１１ ｢神明町２－８－１２｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に倉庫 等も見られる既成住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 加茂 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 周囲に図書館、病院等の施設 、学校等が多くみられる加茂 川右岸の既成住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 加茂駅北東方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熟成済の既成住宅地域であり、地域性は当面不変と予測する。新規需要者は西加茂地区を選好する一方、近隣地 域付近の需要は縁者等に限定され、相続空家等の増加も見込まれるため、地価は当面、下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加茂市及びその周辺の既成住宅地域。需要者は市内居住者及び地縁関係者が中心であり、周辺町村からの 転入は殆ど見られない。付近に小学校や図書館等の公共施設は多いが、市街地形成が古いため幹線背後の街路が狭く、 店舗集積も弱く、近年は西加茂側に比べて需要者の選好が大きく低下している。空家など売り希望物件も多い供給過剰 状況にあり、地価は大幅な下落傾向が続いている。土地は４００～７００万円程度、新築の戸建物件は供給が少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模がやや小さいため、駐車場や雪処理のスペース等を備えた経済合理性に見合う賃貸住宅の想定は非現 実的であり、収益価格は試算しない。また本質的にも自用による居住の快適性を重視した戸建住宅が中心の既成住宅地 域であることから、代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高 い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加茂 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [130.7] [101.0] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少傾向にあるが、景況感は改善し、利 便性の良い地域の居住需要は回復傾向。建築 費高騰により特に利便性が劣る地域は需要減 の影響が大きい。 東加茂既成地域は高齢化、空家の増加がみら れる一方、需要は地縁等によるものが中心で 新規流入は限定的であり、地価は下落幅が高 止まりしている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +22.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％