別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 小千谷 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小千谷 5-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　茂郎   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 43,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小千谷市本町１丁目３６５番９ ｢本町１－１３－２６｣ ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:5.5 店舗兼住宅 Ｗ2 中小の専門店が集ま る中心商業地域 北西18m国道 水道、ガス、下水 小千谷 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層の店舗事務所併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧小千谷総合病院跡地に複合 施設を整備、Ｒ６．６月オー プン予定。 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 小千谷駅西方 1.5km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 複合施設は令和６年開業予定で暫く時間を要する。中心部の既成商業地域の需要は弱く地価は下落傾向で推移す ると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗事務所併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心部の既成商業地域、住商混在地域及び幹線道路沿線の路線商業地域。需要者は地元企業、個人事業者 、幹線道路沿いには県内外の企業も見られる。中心部の既成商業地域では顧客の流出が続き空洞化が進展。商業機能性 が低下している。また病院跡地で進められている複合施設開業まで時間を要し、暫くは衰退傾向が続くと思われる。早 期資産処分の取引、底地の併合等の個別の事情を有する取引が多く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は隣接する既成商業地域の事例を重視等して求めている。需要の減退が著しい中心商業地域の不動産市場の実 態を反映したものであり、実証的である。自社店舗、事務所が多く、商業機能性の低下もあり貸店舗等の需要は弱く、 賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用しない。以上より、比準価格を重視し、前年時以降の価格形成要因の変動状 況を検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少傾向、高齢化率は県平均より やや高い。対前年同期比で土地取引件数は増 加、新設住宅着工戸数はほぼ横ばい。景況感 はやや改善。 郊外の大型商業施設に顧客の流出が続いてい る。店舗の閉鎖、繁華性の低下が目立ち地価 は依然として下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％