別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 新発田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新発田 9-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　立川　健三   TEL.

鑑定評価額 7,270,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新発田市佐々木字大池３１０７番７ ②地積 　(㎡) 596   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 2:1 工場 中小規模の工場、営 業所が建ち並ぶ工業 地域 北10m市道 水道 佐々木 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   180 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 高速道路やバイパスへのアク セスが良好な新発田市郊外の 工業団地。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 佐々木駅西方 2.7km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の工業団地であり、今後も現在の地域環境が維持されるものと予測する。比較的優位な立地・交通条件を有 し、物流関連を中心とした更なる需要が見込まれることから、今後地価は強含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね新発田市を中心とした下越地方の工業地域一円。需要者の中心は、新発田市及び周辺市町村の一定 の資本力を有する法人であり、圏域外からの需要も想定される。下越地方の中でも特に新潟市周辺の工業地需要が堅調 である。工業団地としての規模は小さいが、バイパスや高速道路のＩＣに近く値頃感もあることから、需要は強含みと 判断される。なお、取引される画地規模等によって総額の偏差が大きいため、需要の中心価格帯の判定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の工場等が建ち並ぶ工業地域であり、業務用の賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場が成立していないため収益 還元法を非適用とした。一方で、比準価格は、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であ り、補修正や要因比較も適切な範囲で行われていることから、その信頼性は高いと判断される。したがって、比準価格 を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟北 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,100 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [ 92.2] [100.0] 100 12,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新発田市の人口は減少傾向にあり、高齢化が 進行している。新潟県内の工場地取引は、前 年比で取引件数・取引面積共に増加している 。 熟成した工業地域で地域要因の大幅な変動は 認められないが、広域的にみると、近年は新 潟市を中心に工場・物流用地への需要が堅調 である。 地域内における標準的な画地であり、特段の 優劣は認められない。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％