別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 新発田 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新発田 5-4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　小俣　徹   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新発田市東新町１丁目１５６番５ ｢東新町１－４－４｣ ②地積 　(㎡) 449   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗、医院、住宅等 が混在する市道沿い の地域 北7m市道、西側道 水道、ガス 新発田 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの新発田駅裏の商住 混在地域 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 新発田駅北東方 900m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商住混在地域であるが、郊外型店舗が集積する新発田ＩＣや西新発田駅付近の新興商業地域等への顧客流出の影 響等から商業繁華性は低下している。地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新発田市中心部の既成商業地域や周辺の商住混在地域である。需要者の中心は、地元の小売・飲食業の個 人事業者や一般事業法人である。従来から繁華性の低い地域であり、市内の大型店舗や複合商業施設への顧客流出が続 く。新規参入もほぼなく、地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。取引件数が少なく、事情作用も大きいため、 中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内の小売店舗・事務所等は自用が中心であり、賃貸市場が成熟していないため、収益還元法は適用し得なかっ た。比準価格は市場の実態を反映し実証的であり、本件では同一需給圏に存する代替競争性の高い事例から規範性のあ る比準価格が得られ、説得力を有する。以上より、代表標準地との価格検討を踏まえ、比準価格を以って、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新発田 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,800 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [139.7] [101.0] 100 34,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は増加傾向、土地取引数 は増加、新設住宅着工戸数は減少傾向である 。 元来、繁華性が高くない地域であり、新興の 商業地域に比べて競争力は低く、需要も低調 で、価格も微下落傾向が続く。 角地であり、視認性等による効用が認められ る。個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％