別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 新発田 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新発田 5-3 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　神田　伸一   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新発田市諏訪町３丁目甲２８番１ ｢諏訪町３－２－１９｣ ②地積 　(㎡) 368   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗併用住宅と一般 住宅等が混在する商 業地域 西7.6m国道 水道、ガス、下水 新発田 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新発田市中心部に近い旧街道 沿いの古くからの既成商業地 域 街 路 ７．６ｍ国道 交通 施設 新発田駅西方 600m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 繁華性の劣る併用住宅が中心の既成商業地域であり、店舗部分の閉鎖等による住宅地化が進みつつある。既成商 業地の需要は弱く、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新発田市中心部の商業地域や周辺の商業地域ないし商住混在地域一円である。需要者は地元の個人事業 者や小規模法人が中心であるが、住宅用地として地縁を有する個人等も想定される。空き店舗が多く、また郊外大型店 舗への顧客流出や店舗経営者の高齢化を背景に、商業用地としての需要は弱含みとなっている。新発田市の既成商業地 域の取引は少なく、また規模や取引事情によって価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗等併用住宅が大半を占める既成商業地域であり、経済合理的な賃貸経営は困難であり収益還元法は非適用と なった。比準価格は、４事例より比準したもので、地域の価格水準を適正に反映した価格として得られたものと思料さ れる。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、売地情報を始め不動産需給動向を考慮し、前年の標 準価格に過去１年間の価格変動要因及び市場の特性等を総合的に斟酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新発田 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,800 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [150.1] [100.0] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新発田市の人口は微減、世帯数は微増傾向に ある。 住宅地化が進む既成商業地域であるが、周辺 では観光施設の整備が進みつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％