別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 新発田 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新発田 5-2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　天春　敦   TEL.

鑑定評価額 7,370,000 円  １㎡当たりの価格 31,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新発田市月岡温泉字石動免６４１番６外 ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） (80,390) 台形 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模の小売店舗等 が建ち並ぶ温泉街の 商業地域 南西6.5m市道 水道、ガス、下水 月岡 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  26.5 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 月岡駅東方 3.6km 法令 規制 商業 (80,390) ⑤地域要因の将 　来予測 県内でも有数の温泉街の商業地域であるが、近年続いていた宿泊客の低迷に加えて新型コロナウイルス感染症に 起因する先行きの不透明感から不動産需要も弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新発田市内の月岡温泉地区を中心とした郊外の商業地域、商住混在地域等である。需要者は県内外の小売 業、観光業等を営む個人や法人等が中心である。月岡温泉地区は、旅館、小売店、飲食店等が集積する県内有数の温泉 観光地であるが、近年はレジャーの多様化や団体客の減少等により宿泊者数が低迷しており、不動産需要も弱含みで推 移している。取引は少なく、規模も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旅館、小売店、飲食店等が多い温泉街であるが、自用の物件が多く、店舗等の賃貸事例は見出せず、賃貸市場が形成さ れていないため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は同一需給圏内において成立した取引のうち市場参加 者の属性や取引時点等に留意のうえの取引事例を収集し、適正に比較し得た。従って、本件では、取引事例より得られ た実証的価格である比準価格を標準とし、売地情報等の不動産市況も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 団体客の減少等により宿泊者数が低迷してい ることに加えて、新型コロナウイルス感染症 により温泉関連事業を取り巻く環境は一層厳 しくなっている。 月岡温泉の宿泊客数が減少傾向にあることを 反映して不動産需要も弱い状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％