別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 新発田 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新発田 -11 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岸本　卓也   TEL.

鑑定評価額 7,950,000 円  １㎡当たりの価格 12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月1日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新発田市日渡字蟻ノ塔１５４番外 ②地積 　(㎡) 636   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほかに一 般住宅等が見られる 住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス 佐々木 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    20 ｍ、南   160 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 市街地近郊の市街化調整区域 内の農家住宅地域 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 佐々木駅東方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、外部からの転入需要は殆ど見られず、高齢化・人口減少により需要は 限定的であるが、商業施設に近接しており、地価は微下落ないし横這いが続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新発田市内の農家住宅地域である。需要者は類似の集落居住者等が中心であり、他からの転入は殆ど見ら れない。高齢化の影響を受けて宅地需要は減少傾向が続いている。取引価格は、立地や規模等によって、まちまちであ り、中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の農家集落地域に位置し、周辺に賃貸物件は見られず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用し得な かった。比準価格は実際の取引事例から比準しており実証的であり、同一需給圏に存する代替性の高い事例から比準価 格が得られた。以上より、比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新発田市の人口は減少傾向にあるが、高齢化 は進行している。土地取引件数は夏までの期 間においては微増傾向にある。 市街化調整区域内の農家集落で地縁・血縁に よる需要以外に転入需要等、新規の需要は殆 ど見られず、需要は弱含みである。 形状が台形であるが、概ね標準的画地の形状 であり、特に個別的要因は認められない。ま た、個別的要因の変動も特に認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％