別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 新発田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新発田 -5 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岸本　卓也   TEL.

鑑定評価額 3,930,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月1日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新発田市上内竹字天ノ原８３７番１４外 ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 新発田 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 五十公野地区郊外で古くに開 発された住宅地域。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 新発田駅南東方 4.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新発田市の郊外に位置する住宅地域であり、今後も現在の地域環境が維持されるものと予測する。利便性の劣る 郊外の住宅地域のため、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の住宅地域一円であり、需要者の中心は、新発田市に居住ないし地縁性を有する一次取得者。市街 地から離れた郊外の住宅地域で利便性に難があるほか、市街地の住宅地価格の下落による価格優位性の喪失もあって、 宅地需要は弱含みで推移している。土地は３００～５００万円程度、新築戸建物件は少ないが２０００万円以下の物件 が需要の中心と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外に位置する自己使用目的の戸建住宅用地取引が支配的な地域であり、事業収支の観点から経済合理性に適う賃貸市 場が成立していないため、収益還元法を非適用とした。したがって、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎 とした実証的価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新発田 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,900 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [222.0] [102.0] 100 18,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新発田市の人口は減少傾向にあるが、高齢化 は進行している。土地取引件数は夏までの期 間においては微増傾向にある。 生活利便性・居住環境のやや劣る地域で需要 は依然弱含みである。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　+122.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％