別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 柏崎 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏崎 -4 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧   TEL.

鑑定評価額 6,220,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏崎市桜木町字六番杭１５２１番１ ｢桜木町２０－１９｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西7m市道 水道、ガス、下水 東柏崎 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地北東部に所在し、間口 が狭い長方形の画地が連なる 既成地域 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 東柏崎駅北方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの街道沿いに低層住宅等が建ち並ぶ既成地域であり、新たに開発された住宅地域との競合等により需要 は弱含んでいる。当面、この傾向は変わらず、地価は下落で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏崎市街地北東部周縁及び郊外の住宅地域一帯。典型的な需要者は市内に居住就労する個人。圏域では既 成住宅地域の周辺のほか、ＪＲ越後線東側にも新興住宅地域の供給が増えている。既成の住宅地域は住民世帯の高齢化 が進行し、また新興地域に比べて画地条件や居住環境等が劣ることから選好性の低下によって、需要は減退傾向にある 。中心価格帯は、土地は２００㎡前後、総額３００万円～７００万円程度と幅があり、建売物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心である既成の住宅地域であり、また賃貸市場が未成熟であることから原価法と収益還元法は適用 せず、取引事例比較法のみ適用した。比準価格は規範性の優る取引事例を中心に求め、市場の実態を反映し市場参加者 に対する説得力が高いと判断される。市場の情勢や価格諸原則等に照らし、代表標準地との検討も踏まえて試算価格の 再吟味及び説得力に係る判断を検討した結果、信頼性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏崎 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [103.0] 100 [ 66.7] [100.0] 100 29,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化率は上昇し、直近の取引 数も減少。市況は停滞傾向にあり、先行きは 不透明。特に既成地域の需要が弱含んでいる 。 地域の環境に大きな変化はみられないが、郊 外の既成住宅地域に対する選好性は低下して いる。 個別的要因に変動はない。個性は地域の中庸 と捉えられる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％