別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 柏崎 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏崎 -2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　河田　将明   TEL.

鑑定評価額 7,060,000 円  １㎡当たりの価格 35,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏崎市松美１丁目字松美５４１番２ ｢松美１－７－２７｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東8m市道 水道、ガス、下水 東柏崎 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした住宅地域 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 東柏崎駅東方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性及び街路条件は概ね良好であるが、人口減少等による全体的な需要の落ち込みに加え、新規の分譲地との 競合等により、地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏崎市街地中心部及び周辺の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は市内の居住者である個人がメイン である。地域としては利便性は８号背後にあり比較的良好、区画整然とし住環境は概ね中庸であるが、需要は競合する 価格帯低位の新規分譲地に流れる等しており、弱含み感がある。土地は６００万円～１，０００万円程度、新築の戸建 物件は２，０００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模から、駐車場スペース等を確保した共同住宅の想定は困難であり収益価格は試算しない。また基本的には自用 の戸建住宅地域であり、代表標準地との検討を踏まえた上で、客観的かつ実証的な取引価格により求めた信頼性の高い 比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏崎 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,900 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [125.7] [101.0] 100 35,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は概ね横ばい。人口減少 率及び高齢化率は県平均を上回る。宅地需要 は弱含みである。 利便性等は概ね良好であるが、環境面では新 規分譲地に比してやや見劣りする。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％