鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柏崎 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５公６９ -1	柏崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	５公６９ -2	柏崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	５公６９ -3	柏崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東3.7m市道、中間画地		（都）１住居 (70,160)
d	４調６３ -106	柏崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		（都）準工 (70,200)
e	４調６９ -2	柏崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.7m私道、中間画地		（都）１住居 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,121	100 [ 85.0]	[ 98.4] 100	100 [ 78.0]	100 [ 102.0]	36,553	100 [ 82.8]	44,146	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	44,100
b	(　 ) 19,428	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 74.0]	100 [ 95.0]	27,111	100 [ 62.4]	43,447		43,400
c	(　 ) 26,819	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	26,083	100 [ 59.9]	43,544		43,500
d	(　 ) 17,920	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 69.0]	100 [ 98.0]	25,998	100 [ 60.3]	43,114		43,100
e	(　 ) 16,397	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ 65.0]	100 [ 100.0]	24,394	100 [ 55.0]	44,353		44,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
a	売急ぎ	％／月 -0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,700 円／㎡]

柏崎 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地に位置するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,054,727	575,295	2,479,432	2,225,850	253,582	（　0.9685） 245,594	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,815,569 円　　　　（　 20,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏崎 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.00	Ｗ2	208.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	238 ㎡	9.5 m x 25.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住戸タイプ　２ＤＫ、各戸約５２㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	104.00	100.0	104.00	1,294	134,576	1.0	134,576
							0.0	0
～

～

～

～

計		208.00	100.0	208.00		269,152		269,152
								0

⑨年額支払賃料	269,152 円　×　12ヶ月　＝　 3,229,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,229,824 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 177,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,052,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	269,152 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,543 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,054,727 円　　　　（　 12,835 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５公収６９　　　　-1	984 ( 983)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,286	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,295 円/㎡　月額支払賃料（　 1,294 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５公収６９　　　　-2	1,185 ( 1,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,299
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柏崎 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,500 円	28,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	96,895 円	3,229,824　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,400 円	査定
	建物　　　　　　　　　 228,000 円	28,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	57,000 円	28,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,500 円	28,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 575,295 円　（　　　　　　 2,417 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9685

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,500,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 208.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0781	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 40 ％　＋　0.0809 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,225,850 円（　　　　　 9,352 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,054,727 円
②総費用	575,295 円
③純収益　①－②	2,479,432 円
④建物等に帰属する純収益	2,225,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	253,582 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	245,594 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,032 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,815,569 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
柏崎 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柏崎 -1

新潟県

新潟第２

氏名

不動産鑑定士　草間　格

TEL.

鑑定評価額

10,400,000 円

１㎡当たりの価格

43,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柏崎市諏訪町１８５６番１０外｢諏訪町７－４｣				②地積　(㎡)	238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2.5	住宅Ｗ2	住宅の中にアパート等も見られる既成住宅地域	北西10m市道	水道、ガス、下水	東柏崎 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

令和３年１月に柏崎駅前に移
転後の旧柏崎市役所庁舎跡地
に近い住宅地域

街

路

基準方位北、１０ｍ
市道

交通

施設

東柏崎駅西方

700m

法令

規制

（都）２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市役所に近い住環境や利便性の良好な住宅地域であったが、跡地利用である複合施設の開設時期が令和７年度以
降と見込まれるため、今後暫くは住宅地としての選好性が低下し、地価は下落傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は柏崎駅北東方の市中心地域とその周辺の住宅地域。需要者は市内在住者など地縁関係者が中心である。標
準地付近はこれまで市役所付近の利便性の良い住宅地域であったが、市役所移転を契機に店舗等の廃業、移転等もみら
れ、住宅地としての選好性の低下が顕著となっている。圏内は開発地の販売価格など価格水準全体が下落傾向となり、
近隣地域においても地価下落している。土地は１０００万円程度までが中心価格帯、新築の戸建物件は供給が少ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地付近には共同住宅も見られるが、稼働状況の良い物件は商業発展が進む国道周辺部に集中しており、収益価格の
前提とした賃料水準、空室率等は信頼性に疑いがある。本質的にも自用目的で住快適性を重視する戸建住宅中心の住宅
地域であるため、賃貸収益と価格形成との相関関係は弱い。よって、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた
信頼性の高い比準価格を重視し、相関関係の弱い収益価格を参考に止めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　柏崎 -5                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     44,100 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減に加え、市内宅地供給が活発で既存地
が選好され難い。雇用は改善幅が鈍く、建築
費高騰により特に利便性が劣る地域は需要減
の影響が大きい。

市役所の移転、跡地利用開始まで期間を要す
ること、周辺商業地の衰退による利便性低下
等により、需要者の選好性が弱まる中で地価
も下落している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.4 ％

-0.7 ％

３　試算価格算定内訳

柏崎 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公５７ -48	柏崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m県道、西4m、二方路		（都）商業 (90,400)
b	４公５７ -49	柏崎市		更地	（　）	長方形	南6m私道、中間画地		（都）２住居 (70,200)
c	４調６３ -70	柏崎市		更地	（　）	長方形	北東6m区画街路、中間画地		（都）１中専 (60,200)
d	５公６９ -7	柏崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、東6m、角地		（都）商業 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,004	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 91.8]	45,509	100 [ 104.0]	43,759	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,800
b	(　 ) 39,324	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	37,224	100 [ 85.6]	43,486		43,500
c	(　 ) 42,387	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,327	100 [ 92.7]	44,581		44,600
d	(　 ) 44,185	100 [ 115.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	36,967	100 [ 85.4]	43,287		43,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	買進み	％／月 -0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,800 円／㎡]

柏崎 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,386,232	449,711	1,936,521	1,710,390	226,131	（　0.9685） 219,008	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,294,275 円　　　　（　 18,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏崎 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.48	Ｗ2	158.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	238 ㎡	9.5 m x 25.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（各戸３９．７４㎡）４戸のアパート、平面駐車場（使用料は賃料込み、６台）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	79.48	100.0	79.48	1,344	106,821	1.0	106,821
							0.0	0
～

～

～

～

計		158.96	100.0	158.96		213,642		213,642
								0

⑨年額支払賃料	213,642 円　×　12ヶ月　＝　 2,563,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,563,704 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 179,459 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,384,245 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	213,642 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,987 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,386,232 円　　　　（　 10,026 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５公収５７　　　　-3	1,488 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [101.0]	100 [120.0]	1,334	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,345 円/㎡　月額支払賃料（　 1,344 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５公収５７　　　　-4	1,666 ( 1,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	1,377
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柏崎 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,500 円	21,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	76,911 円	2,563,704　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 175,200 円	21,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	43,800 円	21,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,900 円	21,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 449,711 円　（　　　　　　 1,890 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9685

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,900,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 158.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0781	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 40 ％　＋　0.0809 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,710,390 円（　　　　　 7,187 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,386,232 円
②総費用	449,711 円
③純収益　①－②	1,936,521 円
④建物等に帰属する純収益	1,710,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	226,131 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	219,008 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 920 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,294,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,000 円／㎡）