別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 三条 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三条 5-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　勝見　秀樹   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 46,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三条市元町１０５３番９ ｢元町１－３２｣ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.5 店舗 Ｗ2 低層店舗、営業所等 の建ち並ぶ既成商業 地域 西7m県道 水道、ガス、下水 北三条 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和４年７月、周辺にて図書 館等複合施設「まちやま」が オープン。 街 路 ７ｍ県道 交通 施設 北三条駅南方 100m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　燕三条地区や路線商業地域への顧客流出は当面継続するものと思われ、今後の地価は引き続き下落傾向で推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、三条市中心部及びその周囲に位置する既成商業地域及び商住混在地域。需要者は、市内の法人又は個 人の店舗事業者が中心である。燕三条地区やロードサイドの大型店への顧客流出が継続する中、空店舗や店舗閉鎖が目 立ち、一部で住宅地化が進行するなど、長期衰退化傾向にある。取引が少ない上に、画地規模が様々であるなど、需要 の中心価格帯を容易に見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益還元法を非適用としたが、取引事例比較法の適用に際しては、用途性の観点で要件を緩和したものの、地理的位 置関係の類似性が高い事例を選択し、土地利用状況の類似性に配慮して試算しており、得られた比準価格の精度は高い ものと思料する。そこで、比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三条 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,700 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [111.3] [100.0] 100 45,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　市の人口は減少、高齢化率は県全体と同程 度。このところの土地取引件数は総じて横這 いで推移。燕三条地区や路線商業地域への顧 客流出が継続。 　営業所や戸建住宅の混在する繁華性の劣る 商業地域であり、需要は弱含みで推移。 　特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％