別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 三条 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三条 -5 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　学   TEL.

鑑定評価額 4,550,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三条市直江町１丁目３１３６番５ ｢直江町１－４－３８｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 三条 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道８号東側背後に位置する 既成住宅地域 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 三条駅西方 2.3km 法令 規制 （都） １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で、直近では特段地域要因の変動もなく現環境を維持して推移すると予測される。近年統廃合によ り付近にあった小中学校が離れたこと等もあり宅地需要は弱く、地価は弱含みの傾向が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三条市の中心市街地及びその周辺の住宅地域全般である。需要者の中心は市内居住者が中心である。圏 内の既成住宅地の需要は新規分譲地との競合もあり、全般的に見ると弱含みで、地価は下落傾向にある。近隣地域では 近年付近の小中学校が統廃合で移転し、地価は下落傾向が継続している。需要の中心となる価格帯は、土地は５００～ １，０００万円程度、新築戸建物件で１，８００～２，４００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の需要が中心の地域で、敷地規模が小さく、事業収支の観点から賃貸住宅を想定することが合理的ではないた め収益還元法の適用は見送った。対して、取引事例比較法においては類似地域等において信頼性を有する取引事例を収 集し、適切に比準が行われたものと判断される。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との 比較検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三条 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,700 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [131.6] [100.0] 100 34,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧三条市の人口は減少傾向、世帯数は微増傾 向にある。県内経済は、緩やかに持ち直して いるものの、一部で厳しい状況にある。 近年統廃合により付近の小中学校が移転した ことや、分譲地や住環境に優れる地域との競 合等により宅地需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％