別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 三条 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三条 -4 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　山川　剛   TEL.

鑑定評価額 3,950,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三条市北中９５３番２ ｢北中７－２｣ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い閑静な既成住宅 地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 東三条 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東三条駅南側の既成住宅地域 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 東三条駅南西方 200m 法令 規制 （都） １住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 東三条駅に近い住宅地域であるが、街路事情が劣るため住宅地としての競争力はやや弱い。また、市場において は新規分譲地に対する選好性が高いこともあり、当面は需要の弱い状況が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市中心地域及び隣接する既成住宅地域一円である。需要者は市内居住者が中心だが街路事情の劣る所では 地縁者による取引も少なくない。駅に近い地域であるため、限定的ではあるが鉄道を利用する購入層からの需要も見込 まれる。長期の価格調整により十分に低位な水準に近づいている面があるが、周辺の新規分譲地との競合により影響を 受ける。土地は規模に応じて幅広いが総額３００～６００万円程度が需要の中心価格帯と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、対象標準地 の画地規模では市場性を有する賃貸住宅の想定が困難であるため、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法の 適用は断念した。本件においては、自己居住目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて 採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三条 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,700 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [153.0] [100.0] 100 29,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少傾向が続き、土地取引件数及び建築 着工戸数は年によって増減あるが、立地条件 等に基づく厳しい物件の選別が続いている。 街路事情が劣るため市場競争力はやや劣り、 街路が整備されている新規分譲地へと顧客が 分散化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％