別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 三条 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三条 -2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　勝見　秀樹   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 38,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三条市北新保２丁目１０２７番６ ｢北新保２－１０－７｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に倉 庫等が見られる既成 住宅地域 北6m市道 水道、ガス 三条 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 信越本線軌道付近の既成住宅 地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 三条駅北方 800m 法令 規制 （都） １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　新保裏館線を介して、市中心部や商業地域へのアクセスが良好であるものの、分譲地との競合もあり、既成住 宅地域の需要はやや弱含みで推移し、今後の地価は若干下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、三条市のうち一級河川五十嵐川以南を中心とした市街地に位置する住宅地域。需要者は、市内在住の 第一次取得者が中心である。既成住宅地域と新興住宅地域が混在する地区であり、比較的低価格帯の新規分譲地へ需要 が流れる中、既成住宅地の需要は弱含みで推移している。中心価格帯は、土地は１５０～２００㎡前後で総額５００万 円～８００万円程度、建売物件で２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益還元法を非適用としたが、取引事例比較法の適用に際しては、五十嵐川以南に位置する居住環境面での類似性が 高い住宅地域を中心に事例を選択し、接近条件や住宅地域としての熟成度に伴う需給動向に配慮して試算しており、得 られた比準価格の精度は高いものと思料する。快適性が重視される住宅地域でもあり、比準価格を基に、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三条 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [118.0] [100.0] 100 38,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　市の人口は減少、高齢化率は県全体と同程 度。このところの土地取引件数は総じて横這 いで推移。新興住宅地指向が継続。 　市中心部や商業地域へ近く利便性が高いも のの、分譲地との競合もあり、既成住宅地域 の需要はやや弱含みで推移。 　特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％