別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 長岡 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 9-3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　勝見　秀樹   TEL.

鑑定評価額 71,700,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市高見町字東堤１６番２外 ②地積 　(㎡) 3,065   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 事務所兼倉庫 Ｓ3 営業所、工場、住宅 等が混在する県道沿 いの地域 西13m県道、背面道 水道、ガス、下水 北長岡 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層の工場、事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 製造業、物流施設等が連担す る県道沿い工業地域 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 北長岡駅北方 3.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　県道沿いで交通アクセスに優れた特性は変わらないものと思われる。物流施設目的の需要が根強いことから、 今後の地価は概ね横這い乃至は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の工場兼事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、市内の中小工場地域を中心に隣接市町村など中越地方に及ぶ。需要者は、市内外の法人が主である。 長岡北スマート流通産業団地造成等による新規供給もあったが、高速道路ＩＣや幹線道路などへの良好なアクセスを有 する工業用地に対しては、物流施設目的を中心に需要が根強く、若干供給不足感がある。画地規模が様々であるため、 総額の観点で需要の中心価格帯を見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益還元法を非適用とした。取引事例比較法の適用に際しては、地域の範囲を拡大して事例を選択したが、長岡市北 部を中心に、取引時点の総じて新しい工業地域の事例を選択することができ、用途性や地理的位置関係並びに事情の有 無に配慮して試算した。その結果、高い信頼性を得るに至った比準価格を基に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内企業の設備投資計画は、非製造業で前 年を上回るものの、製造業で前年を下回る。 企業収益は減速しつつある。 　交通アクセスが良好であり、物流施設目的 を中心に需要は根強い。工業用地は一部で供 給不足感がある。 　特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％