別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長岡 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 9-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　茂郎   TEL.

鑑定評価額 30,900,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市鉄工町２丁目１番５ ｢鉄工町２－１－１５｣ ②地積 　(㎡) 1,325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2.5 工場 中小工場、事業所が 建ち並ぶ鉄工関連の 工業団地 北西16m市道 水道、下水 長岡 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場、事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鉄工関連の工場が多い。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 長岡駅北西方 5.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 業種により異なるが全体的に工場用地需要は持ち直しつつある。当該地域でも高速道路、国道に近い優位性を活 かし需給は改善傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小規模の低層工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市内の工業地域を中心にその範囲は広域的に形成される。需要の中心は長岡市内及び県内外の企業で ある。業種により異なるが長岡北スマート流通産業団地は完売、ほか市内の工業団地等においても工場用地確保の動き も見られるなど、工場用地需要は改善傾向が続いた。今後、物価上昇等の業績に与える影響に十分注視する必要がある 。成約される取引の多くは用途、目的、規模等も様々で需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社工場が多い工業地域では、取引指標としてインフラの整備状況、生産性（関連産業の集積度合、労働力の確保の難 易等）が重視され価格が形成される。比準価格は代替競争関係にある市内工業地域の複数の事例より求めたものであり 実証的である。工場等の賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用できない。以上、信頼性の高い比準価格 を重視し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 71.9] [100.0] 100 23,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ３年工場立地動向調査では新潟県の立地件 数は全国８位、面積は同１５位。件数、面積 とも全国を大きく上回る伸び率である。 業種により異なるが全体的に工場用地需要は 持ち直しつつある。今後、コスト上昇の地価 に与える影響に注視する必要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％