別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 長岡 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 9-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　学   TEL.

鑑定評価額 331,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市城岡２丁目２３番１外 ｢城岡２－８－１｣ ②地積 　(㎡) 19,795   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 2:1 工場 大中規模の工場が建 ち並ぶ古くからの工 業地域 西10m市道、北側道 水道、ガス、下水 北長岡 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くから存する工業地域。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 北長岡駅北方 450m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅近の工業地域で、特段地域要因の変動もなく、今後も現環境を維持して推移すると予測される。工業地として 、その価格水準から相応の需要も見込まれ、地価は概ね安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市内及び周辺市町村の工業地域である。需要者の中心は、県内外の物流や製造関連法人等である。長 岡北スマート流通産業団地の分譲は概ね良好な経過であった。昨今の付近の工業地の取引状況から、不透明感は未だ存 するものの、相応の工業地需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、工業地の取引においては、立地条件や画地 規模等により千差万別であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社工場が中心の工業地域で、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は見送った。対して取引事例比較法に おいては類似地域等において信頼性を有する取引事例を収集し、適切に比準が行われたものと判断される。よって、市 場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧長岡市の人口は微減傾向、世帯数は増加傾 向にある。県内経済は、緩やかに持ち直して いるものの、一部で厳しい状況にある。 近年長岡北スマートＩＣが開通し、工業地と しての利便性は比較的良好な地域である。地 価は相応の水準となっており、概ね安定的で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％