別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 長岡 5-14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-14 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　学   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市宝１丁目２番２２ ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 中小規模の工場、営 業所、店舗等の混在 する地域 東16m市道 水道、ガス、下水 北長岡 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層の事務所、工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 付近に工業団地が存する幹線 道路沿いの地域 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 北長岡駅北西方 1.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いの用途混在の商業地域で、特段地域要因の変動もないことから、今後も現環境を維持して推移する と予測される。繁華性の低い商業地域で宅地需要は弱く、地価はやや弱含みの傾向が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層の事務所兼工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧長岡市内の商業地域やその周辺を含む商住・商工混在地域等であり、需要者の中心は地縁的選好性を 有する法人や個人事業者等が中心である。現在商業の中心は郊外の路線商業地域に移行しており、付近に工業地帯も見 られ、その影響も多少見られる近隣地域においては繁華性がやや劣る面もあり宅地需要はやや弱含みの傾向が継続して いる。取引では各画地の個別性が強い傾向があり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用が中心の繁華性の低い商業地域で、賃貸需要が弱く事業収支の観点から賃貸を想定することが合理的ではない ため収益還元法の適用は見送った。対して取引事例比較法においては類似地域等において信頼性を有する取引事例を収 集し、適切に比準が行われたものと判断される。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 5-11                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,900 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [151.4] [100.0] 100 35,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧長岡市の人口は微減傾向、世帯数は増加傾 向にある。県内経済は、緩やかに持ち直して いるものの、一部で厳しい状況にある。 特段地域要因に変動はないが、繁華性の低い 商業地域で、繁華性の高い路線商業地域等と の競合から宅地需要はやや弱含みの傾向が継 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％